ZONA RESIDENCIAL FORMANT ILLA (Clau 2)

Article 124. Zona residencial formant illa (clau 2).

1. Definició

a) Aquesta zona avarca l’edificació destinada a plurihabitatge, que s’organitza formant illes tancades, donant façana a carrer totes les cares de l’illa, formant trames que s’anomenen eixample.
b) Es diferencien tres subzones:
Subzona 2a: tradicional eixample
Subzona 2b: nou eixample
Subzona 2c: eixample homogeni
c) L’àmbit de cada subzona es delimita en els plànols d’ordenació d’aquest POUM.

2. Tipus d’ordenació

Correspon al tipus d’ordenació segons alineació de vial, formant illes tancades o semiobertes, de manera que les parcel·les presenten façana als carrer que delimiten l’illa.

3. Parcel·lació

Subzona 2a: La parcel·la mínima edificable ha de tenir una superfície mínima de 105 m² i una façana mínima a carrer de 8m. Les agrupacions de parcel·les són limitades segons la longitud de la façana a 15m.
Subzona 2b: La parcel·la mínima és la que presenta façana mínima de 10 mts a vial i forma sensiblement rectangular, excepte en casos justificats, i una superfície mínima de 200 m2s.
Subzona 2c: La parcel·la mínima és l’existent, provinent de l’Estudi de Detall o projecte únic aprovat abans de l’aprovació inicial del present POUM.

4. Edificabilitat

El sostre màxim edificable resulta de l’aplicació dels paràmetres o de les condicions de l’edificació aplicable a aquesta zona.

5. Condicions de l’edificació

a) La façana s’ha de col·locar a l’alineació de vial indicada en els plànols d’ordenació d’aquest POUM. La composició de la façana de la zona 2a seguirà els mateixos criteris indicats per a la zona 1.
b) La profunditat edificable s’indica en els plànols d’ordenació d’aquest POUM, de forma detallada per cada parcel·la. En tot cas, es fixa com a profunditat edificable la de 15 mts, sempre i quan als plànols no s’indiqui una diferent. La planta baixa podrà superar la profunditat edificable màxima quan tingui altres usos diferents als d’habitatge o residencial col·lectiu, podent ocupar la totalitat de la parcel·la.
c) El gàlib edificable és l’envolvent dins la qual s’ha de desenvolupar l’edificació. S’obtindrà pels plans verticals de façana anterior i posterior, aplicant l’alçada màxima reguladora de cada finca, i rematats superiorment pels plans inclinats a dues aigües al 35% -que arrencaran del carener horitzontal-, amb una alçada màxima de ARM + 2,62m.
En cas de superar-se aquesta alçada (ARM + 2,62m), s’haurà de dividir el gàlib en 2 o més gàlibs.
En aquelles parcel·les amb façana a dos o més carrers contigus, el gàlib es refereix a cadascun dels carrers.
En parcel·les passants l’aplicació del gàlib edificable es realitzarà respecte la profunditat edificable de cada carrer.
d) L’alçada reguladora màxima (ARM) s’indica al quadre següent, amb la seva correspondència al nombre de plantes (indicat als plànols d’ordenació del POUM):

Alçades lliure entre forjats per plantes:

Planta baixa: 3m
Plantes pis: 2,70m

e) Els cossos i elements sortints del pla de la façana es regulen de la següent manera:

Pel que fa a l’admissió de cossos sortints en relació amb les subzones, cal tenir en compte que:

- S’admeten tots els tipus (excepte subzona 2a: només oberts)
- Han de tenir un vol màxim igual o inferior a 0,60 m, sense superar el 5% de l’amplada del carrer, i com a molt, 0,15m menys que la vorera.
- La longitud màxima serà igual o inferior al 50% de la longitud de la façana

L’alçada lliure dels cossos sortints respecte el carrer serà com a mínim de 3,10 metres. A la subzona 2a, les baranes dels cossos sortints hauran de ser calades i formades per elements metàl·lics verticals.

Els elements sortints es regulen d’acord amb les condicions generals del tipus d’ordenació.

La disposició dels cossos i elements sortints respectarà les regles de composició de façana que s’indiquen en el següent epígraf del present precepte.

f) La composició de la façana s’adaptarà als croquis annexes i respectarà els següents criteris (només per la subzona 2a):

- Coherència amb les façanes del carrer, especialment les que són incloses al catàleg.
- Els eixos de composició seran verticals, un per cada mòdul de 4 mts.
- La relació buit ple serà de 2/3 com a màxim, excepte a la planta baixa que podrà ser superior.
- La geometria dels forats tindrà dominància vertical.
- Els cossos sortints (balcons) no podran abarcar més de dos forats.
- Els materials d’acabat seran revestiments continus (tipus estucats o arrebossats) de colors terrossos, essent prohibida l’obra de fàbrica vista. S’admet en pb un sòcol d’1m d’alçada amb aplacat de pedra natural excepte els acabats brillants. Es prohibeixen els baixants vistos per façana.

Per concretar aquests criteris a la subzona 2a, l’Ajuntament podrà elaborar una “Ordenança reguladora de les façanes al nucli antic”.

g) La coberta s’haurà d’ubicar dins del gàlib edificable, i serà inclinada, de teula ceràmica, a dues vessants, amb un pendent màxim del 35% i un mínim del 30%. El ràfec i el carener hauran de ser horitzontals respecte al carrer, i preveure la recollida d’aigües.

En cas de parcel·les amb front a dos o més carrers contigus la coberta haurà de girar, i la seva arrencada serà horitzontal respecte cada carrer.

Només s’admetran terrats mitjançant obertures de qualsevol dels plans inclinats de coberta. Aquestes obertures s’hauran de separar en projecció horitzontal un mínim de 2,00m de l’arrencada inclòs el ràfec i 0,45m de cadascuna de les mitgeres.

En cas que les plaques solars es col·loquin sobre la coberta inclinada, aquesta haurà de tenir la mateixa inclinació que la resta de la coberta i sobresortir el mínim indispensable.

h) Edificacions auxiliars. Només es podrà edificar una edificació auxiliar en planta baixa per parcel·la o pati independent dins del seu espai lliure. L’edificació auxiliar haurà de ser de planta baixa, (ARM 3,00 m) amb una ocupació màxima del 10% de la superfície de la parcel·la, i un màxim de 12 m²st, S’ubicarà obligatòtiament separada de l’edificació principal, a una distància mínima igual a l’alçada de l’edificació auxiliar. La seva coberta serà inclinada al 30%, amb el carener ubicat a una alçada màxima de 3,50m

i) Planta soterrani. L’ocupació en planta soterrani podrà ser del 100% de la superfície privativa de la parcel·la per destinar-la a ús d’aparcament de vehicles.

j) Les barbacoes es podran ubicar únicament adossades a l’edifici principal i amb xemeneia que surti per coberta.

6. Condicions d’ús

a) L’ús principal a la zona 2 és el d’habitatge.

b) El nombre màxim d’habitatges per parcel·la resultarà de dividir el sostre edificable destinat a habitatge sobre rasant per 90 m²st, arrodonint a l’alça quan el decimal sigui igual o superior a 5. S’exceptuen aquells sectors o polígons delimitats en el present POUM i on a les seves fitxes annexes s’indica el nombre màxim d’habitatges.

c) A la planta baixa s’admet també l’ús d’habitatge. En el cas d’edificis de més de dos (2) habitatges, el percentatge màxim de la superfície de la planta baixa destinat a habitatge serà del 50%, excepte a les àrees de reforma interior on s’indica expressament.

d) Són permesos els següents usos:

- Habitatge
- Residencial col·lectiu
- Hoteler
- Comercial petit
- Oficines i serveis
- Industrial de categoria 1a i 2a en situacions 1b (si té com a mínim una paret exterior) i 2
- Magatzem. Només en planta baixa
- Sanitari-assistencial
- Educatiu
- Recreatiu cultural, social i de restauració.
- Esportiu, excepte hípica i similars.
- Religiós
- Aparcament.

7. Aparcament

La dotació mínima a aquesta zona és de 1,5 places/habitatge, arrodonint sempre a l’alça.